Lejer betaler ikke husleje, forbrug mv.– hvad gør jeg?

Uanset om du udlejer et stuehus, din investeringslejlighed eller din villa, skal lejer betale den leje, i har aftalt. Betaler lejer ikke til tiden, kan du selvfølgelig kræve lejen betalt, men du har samtidig mulighed for at ophæve lejemålet og kræve, at lejer fraflytter.

Det er vigtigt, at du reagerer med det samme og ikke bare lader tiden gå. Ellers kan du risikere stiltiende at acceptere, at lejer betaler med forsinkelse. Det er også vigtigt, at du følger lejelovens regler punkt for punkt, for ellers skal du starte forfra, og lejer kan blive boende, selvom lejer ikke betaler husleje, forbrug, mv.

Hvornår er lejen rettidig?

Har i aftalt, at lejen skal betales månedsvis, skal lejen som udgangspunkt betales senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen (dog tages der højde for helligdage, mv.). Det betyder, at du ikke kan fremsende et skriftligt lejepåkrav, før denne frist er udløbet. Det er dig som udlejer, der har bevisbyrden, så derfor skal du sikre dig bevis for at påkravet er afsendt.

Påkravet

Lejer skal have en frist på mindst 14 dage til at betale den manglende leje, mv. fra det tidspunkt, hvor påkravet er modtaget af lejer. Samtidig skal du i påkravet gøre lejer særligt opmærksom på, at manglende betaling af leje og gebyr kan føre til ophævelse af lejemålet, og hvad dette nærmere betyder for lejer.

Derudover er det meget vigtigt at gøre den manglende betaling op helt præcist, måned for måned, og nøje udspecificeret, så der ikke kan være den mindste tvivl om, hvad der skyldes for, og hvor meget der skyldes. Du skal også oplyse lejeren om, hvortil pengene skal betales.

Rykkergebyr

Når du sender et lejepåkrav, kan du opkræve et påkravsgebyr efter lejeloven for den manglende betaling. Beløbet reguleres en gang årligt, og i 2020 er påkravsgebyret kr. 286,-. Lejer skal betale både lejen og påkravsgebyret. Gør lejer ikke det, er det en misligholdelse af lejeforholdet, og du kan som udgangspunkt ophæve lejemålet.

Ophævelse af lejeforholdet

Hvis lejer ikke betaler senest 14 dage efter, at dit påkrav er kommet frem til lejer, og du har opfyldt alle lovens krav til påkravsskrivelsen, kan du sende en ophævelsesskrivelse til lejer. Også i forhold til denne skrivelse, er der mange krav i lejeloven, som du skal overholde som udlejer.

Vil du ophæve lejer, bør du fremsende ophævelsen umiddelbart efter betalingsfristens udløb.

Hvis lejer fortsat ikke betaler og/eller fraflytter lejemålet, skal du bruge rettens hjælp til at få lejer til at betale og få lejer sat ud af lejemålet. Du må ikke selv skifte lås på døren.

I forbindelse med lejers udsættelse og efterfølgende fraflytning er der igen mange regler i lejeloven, som du som udlejer skal overholde for ikke at miste dit krav på leje og istandsættelse.

Det kan være en god idé at lade en advokat udfærdige påkravet og ophævelsen, så det lever op til de mange lejeretlige og juridiske krav.

Hvor må du bygge dit drivhus?

I parcelhusområder kan man, under visse betingelser, bygge mindre bygninger, der ikke anvendes til beboelse, nærmere naboskel, vej og sti end 2,5 meter. Vær opmærksom på, at der kan være fastsat regler i lokalplanen, der foreskriver noget andet.

Ingen del af bygningens vægge eller tag må indenfor en afstand af 2,5 meter fra naboskel være højere end 2,5 meter over terræn.

Den side af bygningen, der vender mod naboen, må ikke være længere end 12 meter. Er der flere småbygninger, må den samlede længde mod naboskel ikke overstige 12 meter.

Bygningen må ikke have vinduer, døre eller andre åbninger, der vender ind mod naboen.

Tagvand og tagrender skal holdes inde på egen grund.

Det er altid god naboskik at indvie naboen i dine planer. 

Der kan være krav til materialer og konstruktioner i forhold til de konkrete forhold på stedet. Du kan se mere om, hvad og hvordan du må bygge i Bygningsreglementet.

Vær opmærksom på at overdækkede terrasser også tæller med i bebyggelsesprocenten på lige fod med carporte, garager udhuse og lignende.

Skal du oplyse, at naboen driver bordel, når du sælger dit hus?

Det er spørgsmålet i en afgørelse, som for nyligt er afsagt af Vestre Landsret, der viser, at retssager om bolighandler bestemt kan have forsidepotentiale.

Sagen går overordnet ud på, at et par køber et hus, hvor de efterfølgende opdager, at der er et bodel i naboejendommen, da der begynder at blive sat ”Open” skilte, lyskæder og det karakteristiske lyserøde lys i entreen op hos naboen. Derudover begynder der at komme mange besøgende mænd, hvoraf nogle kører forkert og vender i købers indkørsel. Enkelte gange oplever de også, at ”gæsterne” træder af på naturens vegne i deres hæk.

Dette mener de har en negativ effekt på værdien af det hus, de har købt, og de vælger derfor at anlægge sag mod sælger.

To forhold bliver diskuteret i Vestre Landsret:

1) vidste sælger allerede da huset blev solgt, at der var bordel, og

2) kan det faktum, at naboejendommen er et bordel, overhovedet være en mangel på en ejendom?

I forhold til det første spørgsmål bliver det aldrig helt afklaret, om sælger faktisk vidste det. De kommer så langt, at de har hørt rygter om det men først fået dem bekræftet, efter ejendommen er solgt. De fortæller også, at de har fået besked fra ejeren af ejendommen, hvor der viser sig at være bordel, at hun flytter inden køber overtager huset.

Hverken byretten eller landsretten vælger dog at gøre mere ud af diskussionen, da de i stedet forfølger det næste spørgsmål – kan det overhovedet være en mangel?

Køber har indhentet en ejendomsmæglererklæring, som dokumenterer, at huset er mindre værd som følge af bordellet og rygtet, som altid vil hænge ved, nemlig som ”naboejendommen til bordellet”. Sælger fremlægger under sagen dog deres eget bevis for, at prisen på de øvrige naboejendomme til bordellet ikke er negativt påvirket af situationen.

Der er i løbet af afgørelsen en masse argumenter frem og tilbage, men til sidst kommer retten frem til, at ”naboejendommens aktiviteter og virkninger for omgivelserne, herunder de påberåbte gener for køber, ikke adskiller sig væsentligt fra, hvad køber måtte forvente.” og frifinder derfor sælger. Altså kunne man også have haft bøvl med biler, som kører forkert og folk, der ”træder af” i hækken, hvis man bor ved siden af en familie med teenagebørn, og det er derfor ikke som udgangspunkt en mangel. Der er dog et enkelt ”men” i landsrettens argumentation. Hvis sælger vidste, at naboerne og området var afgørende for om køber ville købe huset, havde det muligvis haft et andet udfald.

Konklusionen er derfor:

Du skal som køber finde dig i, at du kan få nogle trælse (på jysk) naboer. Hvis du skal have en mulighed for at kunne gøre det til en mangel, skal du over for sælger specifikt give besked om, at dine naboer er meget vigtige for, om du køber huset, og at de skal derfor fortælle dig alt, hvad de ved om dem.

Er du sælger er det vigtigt, om du ved, at naboerne eller omgivelserne er vigtige for din køber. Hvis du ved at de er vigtige, har du pligt til – som led i din oplysningspligt som sælger – at fortælle, hvad du ved, også selvom det er rygter.