Som en privat udlejer må man ikke være urimelig i sine krav til istandsættelse, når en lejer flytter ud af en lejlighed

af | jan 15, 2020

Som en privat udlejer må man ikke være urimelig i sine krav til istandsættelse, når en lejer flytter ud af en lejlighed

Mange  sager om fraflytning havner hvert år i Huslejenævnet. Sager, hvor en privat udlejer og lejer af en bolig er uenige om, hvordan eller til hvilken pris, et lejemål skal sættes i stand, når lejer flytter ud.

Det er umuligt at sætte grænser for, hvad istandsættelsen må koste. For det afhænger altid af det enkelte lejemål. Men en lejer kan f.eks. ikke tvinges til at betale en urimelig timeløn til håndværkerne.

– Synes man som lejer, at noget er urimeligt, må man prøve at få priser et andet sted fra og sammenligne, eller få et tilbud fra en anden håndværksmester, inden man afleverer lejemålet. Men det kan alligevel godt føre til diskussion.

– Kan man ikke blive enige, og lejeren synes, regningen ser urimelig ud, kan det også indbringes for Huslejenævnet, som derefter kan træffe afgørelse, om prisen ser fornuftig ud.

Hvad kan udlejer kræve ved fraflytning? 

• For lejeboliger, der er udlejet før 1. juli 2015, kan udlejer kræve, at en lejer afleverer dem som nyistandsat, hvis det var nyistandsat, da lejeren flyttede ind. Det vil sige, at lejeren skal betale for, at alt fra gulve og vægge til køkken og bad sættes i stand, så det fremtræder som nyt.

• For lejeboliger, der er udlejet efter 1. juli 2015, kan udlejer blot kræve, at lejeren afleverer lejemålet i vel vedligeholdt stand. Det betyder, at lejligheden skal se nogenlunde ud, som da lejeren overtog den, bortset fra almindeligt slid og ælde. Ofte vil det betyde, at væggene skal males, og at eventuelle trægulve skal slibes, hvis du har boet i lejligheden i mere end fem år.

 

Skal leveres vedligeholdt

Lejeren kan selv gøre meget for at undgå, at lejeren havner i en tvist om, hvad der skal sættes i stand, og hvad det skal ende med at koste. Bl.a. bør lejeren læse lejekontrakten grundigt, sætte sig ind i lejeloven og lave en detaljeret mangelliste, når man lejer en bolig.

– Tidligere kunne udlejer forlange, at lejeren afleverede en lejlighed nyistandsat. Men efter den nye lejelov trådte i kraft 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve, at lejemålet er vel vedligeholdt. 

 

Lav liste over mangler

Selvom den nye lejelov beskytter lejeren mod at skulle betale for et fuldstændigt nyistandsat lejemål ved fraflytning, lægger den stadig op til bred fortolkning af, hvad ”vel vedligeholdt” er.

Derfor bør lejeren være grundig og få dokumenteret lejeboligens stand, når lejeren flytter ind.

Udlejer skal lave et indflytningssyn, når lejer får overdraget nøglerne. Men det er jo udlejers syn på sagen. Derfor er det meget vigtigt, at lejer inden 14 dage efter at have overtaget lejemålet, sender en detaljeret liste over fejl og mangler til udlejer. Det anbefales, at det sendes i et anbefalet brev, så det kan dokumenteres, at udlejer har modtaget listen til tiden.

Tag fotos af lejligheden

Det er meget vigtigt, at lejeren på listen til udlejer beskriver, hvordan de enkelte rum i lejligheden ser ud, og hvilken stand de er i.

– Og så bør der tages rigtig mange fotos i køkkenet, på badeværelset og i alle værelser og gemme dem, så man kan dokumentere, hvordan lejemålet så ud, da man overtog det.

Hvad er rimeligt vedligehold?

Udlejer bestemmer, hvor vedligeholdt lejemålet forventes at være ved fraflytning, men må ikke stille urimelige krav. 

Hvilken former for vedligehold kan udlejer med rimelighed kræve ved fraflytning:

• Efter lejemål på 1-12 måneder: Hvis lejeren har behandlet lejligheden ordentligt, er der som regel ikke behov for maling eller andet, når lejeren fraflytter.

• Efter lejemål på 2-4 år: Der vil næsten altid være behov for, at vægge skal males, og lofter skal hvidtes, når du fraflytter. Måske skal gulvet slibes let.

• Efter lejemål på 5-6 år og derover: Udover at vægge og lofter skal males, skal det vurderes, om paneler og gulve også trænger til at blive gjort i stand.

Vedligehold lejligheden løbende 

Mens lejeren bor i lejligheden, skal lejeren sørge for at vedligeholde den. Det kan være med til at forebygge, at lejeren får en stor regning, når lejeren flytter ud.

– Helt til lejeren afleverer nøglerne, har lejer selv ret til at male eller udbedre fejl og mangler. Er der en vedligeholdelseskonto til ejendommen, har lejer – lige indtil lejer opsiger lejemålet – ret til at få udført arbejder for indestående på kontoen. Så det er med at få kontoen benyttet løbende, for så vil det være sværere for udlejeren at komme efter noget.

– Lejeren kan også vælge selv at male eller hyre en håndværker til istandsættelse i stedet for at vente på  udlejers valg af håndværker. Det er dog risikabelt, for udlejeren kan alligevel ved fraflytningssynet ende med at påstå, at arbejdet ikke er gjort godt nok – og så kan lejeren ende med at betale for istandsættelsen to gange.

Tag nye fotos ved fraflytning 

Når lejeren flytter ud, skal udlejer holde fraflytningssyn og lave en fraflytningsrapport. Og senest 14 dage, efter lejeren har afleveret nøglerne til lejemålet, skal udlejeren sende lejeren rapporten og sin vurdering af, hvor meget lejemålet skal sættes i stand, og hvilken del af istandsættelsen, lejeren skal betale for.

Overhold frister – både som udlejer og lejer

Ved indflytning:

• Udlejer skal ved indflytning lave et indflytningssyn og beskrive lejlighedens stand.

• Lejer bør senest 14 dage efter at have overtaget lejemålet sende en supplerende mangelliste til udlejer. På listen bør lejer beskrive alle rum detaljeret: Om de er med nymalede vægge, nymalede karme, nylakerede gulve, eller om rummene ser brugte ud. Listen skal også indeholde alt fra pletter på gulvet til døre, som er fjernet mellem to værelser eller en skabslåge, der ikke virker.

Mangellisten bør suppleres med mange fotos af alle rum. 

Ved fraflytning:

• Udlejer skal indkalde til et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport, som lejer skal have en kopi af. Lejer skal ikke nødvendigvis godkende rapporten, men blot kvittere for modtagelsen af den. Hvis lejer ved synet ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten eller ikke møder op til synet, skal udlejer senest 14 dage efter fraflytningssynet sende den endelige fraflytningsrapport til lejeren.

• I rapporten skal det fremgå, hvilke arbejder lejeren skal betale for. Når udlejer kender priserne på arbejderne, eller når arbejderne er udført, sender udlejer den endelige fraflytningsopgørelse med priser til lejer. Overholder udlejer ikke disse regler, så bortfalder hans fraflytningskrav.

Lejer skal huske at oplyse, hvilken adresse udlejer kan benytte for at komme i kontakt.

Lejer kan selv sætte lejligheden i stand helt frem til fraflytningen. Istandsættelsen skal udføres håndværksmæssigt korrekt, og det er Huslejenævnet, der afgør, om denne stand er god nok, hvis der er tvist imellem parterne.

Hvis lejer ikke kan acceptere udlejers fraflytningskrav, som de fremgår af fraflytningsrapporten eller af fraflytningsopgørelsen, og man ikke kan blive enig med udlejer om en rettelse, kan begge parter indbringe sagen for Huslejenævnet. Det er typisk den, der mener at have noget til gode, der indbringer sagen. 

NB: Udlejeren er ikke forpligtet til at holde ind- og fraflytningssyn eller at lave en ind- og fraflytningsrapport, hvis han kun udlejer en lejlighed (ejerbolig)

Hvis skyld er det, når det går galt?

af | jan 14, 2020

Hvis skyld er det, når det går galt?

Når en handel ikke gennemføres som den skal, når skatten bliver højere end man troede eller, når EU-støtten bliver reduceret… Så sker det, at man kaster blikket på sine rådgivere og overvejer, om rådgiveren mon ikke burde have gjort det bedre.

Reglerne om rådgiveransvar siger, at hvis en rådgiver begår en faglig fejl, som medfører, at en kunde lider et tab, så skal rådgiveren betale erstatning.

I denne egentlig ret korte sætning ligger gemt en lang række juridiske betingelser, som skal være opfyldt, før kunden kan få erstatning. Lad os se på dem:

 

Rådgiveren skal have begået en faglig fejl

Det betyder, at rådgiveren skal have handlet på en måde, som en omhyggelig og samvittighedsfuld rådgiver ikke ville have gjort. Derudover ligger der i ordet faglig, at det skal være inden for det fag, som rådgiveren har forstand på – eller giver sig ud for at vide noget om.

Et eksempel: I forbindelse med opstart af en virksomhed spørger du din revisor, om du skal momsregistreres, hvortil han svarer, at det skal du ikke, da virksomheden efter sin karakter ikke er momspligtig. Samtidig spørger du, hvad der sker med virksomheden, hvis du dør, og hertil svarer han, at han jo ikke ved så meget om arveret, men han vil da tro, at den arver din samlever, uden at du behøver at gøre mere. Lad os nu antage, at begge svar var forkerte. Revisoren er da erstatningsansvarlig for det tab du lider ved, at du ikke blev momsregistreret. Han er derimod ikke ansvarlig for det tab, din samlever lider ved, at hun intet arver efter dig. Revisoren havde nemlig klart tilkendegivet, at spørgsmålet lå uden for hans område.

 

Der skal være lidt et tab

Det vil sige, at der skal være en økonomisk konsekvens, som ikke ville være kommet under alle omstændigheder.

Et eksempel: I forbindelse med salg af din ejendom opgør din revisor ejendomsavancen forkert (for lavt), og hans beregning af din skat viser, at du skal betale betydelig mindre i skat, end det beløb, som SKAT senere når frem til. Her er der utvivlsomt en faglig fejl, men du kommer ikke til at betale skatter, som du ikke under alle omstændigheder skulle betale, og der er derfor ikke noget tab.

 

Tabet skal være en følge af rådgivningen

Her skal man altså analysere, om det nu var det dårlige råd eller noget andet, der var skyld i tabet.

Et eksempel: I forbindelse med en krydsoverensstemmelseskontrol bliver en landmand noteret for et utæt afløb fra stalden. Han diskuterer det med sin rådgiver, som råder ham til at klage, da de er enige om, at det ikke er rimeligt, at han klippes i støtten. Landmanden taber sagen, og EU-støtten bliver reduceret. Her er det ikke rådgiverens råd om at anke sagen, der medfører tabet, men derimod, at afløbene ikke var i orden.

 

Det skal være din rådgiver, der laver fejlen

Det betyder, at du skal have bedt rådgiveren om at hjælpe dig med det pågældende spørgsmål. Til gengæld har du ret til at forvente, at rådgiveren kommer hele vejen rundt, hvis du beder om hjælp.

Et eksempel: Du og din samlever spørger en advokat til råds vedrørende arv og testamente. Advokaten har her pligt til også at gøre jer opmærksom på, hvis det kunne være en fordel at gifte sig, og at der gælder særlige regler for, hvem der får udbetalt livsforsikringer. Siger du i den forbindelse til advokaten, at det der med forsikringerne skal han ikke blande sig i, det har I selv helt check på – ja så er det jo ikke advokatens ansvar, hvis det alligevel ikke er i orden.

 

Du må ikke selv have en del af skylden

Dette punkt lapper til dels ind over nogen af de øvrige punkter. Det får selvstændig betydning der, hvor DU ikke har begået en fejl, men hvor du burde have opdaget, at rådgiveren var på galt spor. 

Et eksempel: En landmand vil sælge sin ejendom og har fået et godt købstilbud. Da ejendomsmægleren laver papirerne, glemmer han at sætte prisen for maskinerne ind i aftalen, og købesummen bliver derfor 1 mio. kr. lavere, end den skulle være. Landmanden opdager det først, da købesummen bliver frigivet, efter at skødet er tinglyst. Køberen kan/vil ikke betale mere! Skal mægleren betale erstatning? Mange af den slags sager pålægger kunden en del af ansvaret. Drejer sagen sig om noget, som har med dit erhverv at gøre, bliver du selv betragtet som professionel. Dine handlinger bliver derfor bedømt ud fra, hvad en omhyggelig erhvervsdrivende ville gøre i din situation. En landmand er erhvervsdrivende, og han burde have læst salgsaftalen igennem og sat sig ind i dens hovedpunkter, inden han skrev under. I nogle sager gives der halv erstatning, i andre slet ingen, fordi man har udvist ”egen skyld”, forstået på den måde, at hvis man selv havde udvist lidt rettidig omhu, kunne katastrofen være undgået.

 

3 gode råd om rådgivning

1) Tag din rådgiver med fra starten. Hvis rådgiveren først kommer på midt inde i sagen, kan der være truffet beslutninger, som ikke kan gøres om, og som stiller dig væsentligt dårligere. Det kan din rådgiver ikke gøre noget ved.
2) Lad rådgiveren komme ”hele vejen rundt”. Et korrekt svar på dine spørgsmål kræver ofte, at rådgiveren skal have flere oplysninger fra dig eller andre. Hvis du ikke lader rådgiveren få disse oplysninger, er der stor risiko for, at svaret bliver forkert.
3) Respekter rådgiverens faglige grænser. Hvis du presser en rådgiver til at operere uden for hans faglige felt, får du ofte forkerte svar. Lad hellere rådgiveren henvise dig til en anden rådgiver, som kan give de rigtige svar – og lad de 2 rådgivere arbejde sammen, så alle relevante oplysninger kommer frem.

BFE – Bestemt fast ejendom

af | jan 14, 2020

BFE – Bestemt fast ejendom

BFE-nummeret er et nyt begreb der fremover vil blive brugt til entydigt at identificere en ejendom.

BFE-nummeret fremgår allerede nu af tingbogsattesten, da alle eksisterende samlede faste ejendomme ved lovens vedtagelse blev tildelt et BFE-nummer. 

BFE-nummeret tildeles af Geodatastyrelsen som matrikelmyndighed, idet det fremover er Geodatastyrelsen, der har ansvaret for at foretage datamæssig grundregistrering af alle ejendomme og bygninger.

BFE-nummeret kombineres med en beliggenhedsadresse til brug for brevforsendelser, ejerfortegnelse for SKAT og kommunens registrering.

Loven forpligter Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten til øget samarbejde og koordinering, hvilket bl.a. skal mindske risikoen for uoverensstemmelser mellem tinglyste rettigheder og registreringer i matriklen.

Kilde: Seges landbrugsinfo

Hvordan finder du testamentet

af | jan 14, 2020

Hvordan finder du testamentet?

Når nogen dør, skal der tages stilling til mange ting – blandt andet hvem der er arvinger i dødsboet. Men hvordan finder man ud af, om den afdøde havde oprettet testamente? 

Der findes 2 slags testamenter: Dem, der er oprettet hos notaren på dommerkontoret og registret i tinglysningen – og dem, der er oprettet mere privat, eventuelt underskrevet for vidner.

 

Notartestamenter

Er testamentet underskrevet for notar, sørger notaren for, at testamentet bliver registreret i tinglysningen. Samtidig gemmer notaren et eksemplar at testamentet i dommerkontorets arkiv. Når opretteren dør, undersøger skifteretten rutinemæssigt, om der findes et eller flere testamenter registret i tinglysningen. Så hvis arvingerne ikke kendte et notartestamente i forvejen, får de oplysningen, når de kontakter skifteretten.

 

”Private” testamenter

Andre testamenter end notartestamenter bliver opbevaret der, hvor opretteren har bestemt sig til at gemme det. Det kan være i skrivebordskuffen, i en bankboks eller et pengeskab, hos en advokat – eller et helt femte sted. Derfor kan man ikke være sikker på, at et privat testamente bliver fundet. Muligheden for, at det bliver fundet af én, der ikke bryder sig om indholdet og derfor tilintetgør testamentet, foreligger jo også.

 

Hvis der nu er flere testamenter?

Normalt vil opretteren, når han eller hun laver et nyt testamente, tage stilling til, om det gamle testamente skal ophæves, eller begge testamenter skal gælde ved siden af hinanden. Men nogen gange er der ikke taget stilling til det, og så må der fortolkes på, hvad opretteren egentlig har ment. I første omgang er det alle de mulige arvinger, der må se, om de kan blive enige om det er det nyeste eller begge testamenter, der skal gælde. Kan de ikke blive enige, må sagen afgøres af skifteretten.

I nogle tilfælde har opretteren i sit første testamente forpligtet sig til ikke at ændre sit testamente. I så fald er det det første testamente, der skal bruges, mens eventuelt senere testamenter ikke er gældende.

 

Hvornår er et testamente ugyldigt?

Et testamente, som er oprettet for notaren, er som udgangspunkt gyldigt. Det er et privat testamente, som 2 vidner har medunderskrevet på også, hvis vidnerne har afgivet en bestemt, meget udførlig erklæring om, hvordan underskrivelsen er foregået. Et testamente, der er oprettet, mens opretteren befandt sig i en livstruende situation, er også gyldigt. Alle andre private testamenter skal tilsidesættes, hvis en person, der arver, hvis testamentet ikke var der, forlanger det. Det betyder, at f.eks. et mundtligt testamente godt kan efterleves – bare der ikke er nogen, der protesterer imod det.

 

Det originale testamente skal forevises i skifteretten

Når arvingerne beder om at få boet udleveret fra skifteretten, skal alle de testamenter, som den afdøde havde oprettet, sendes med i skifteretten. Derfor er det vigtigt at et testamente opbevares et sted, hvor arvingerne kan finde det og få fat på det. En bankboks er derfor ikke et særlig godt valg, fordi arvingerne først kan få adgang til bankboksen, når de har fået skifteretsattest fra skifteretten. Skifteretsattesten får de på den anden side først, når testamenterne har været forevist i skifteretten. Kan et notartestamente ikke findes, har man som arving mulighed for at købe en autoriseret kopi på det dommerkontor, hvor testamentet er skrevet under. Er der tale om et mundtligt testamente, forlanger skifteretten som regel, at den afdødes ønsker bliver skrevet ned, og at alle de, som ville arve, hvis testamentet ikke havde været der, skriver under på, at de vil respektere det.

Den bedste måde at oprette et testamente på er derfor at lave et notartestamente. Det eksemplar, som du selv får udleveret, skal du opbevare et sted, som dine arvinger kender. Vælger du at lave et privat testamente, er du nødt til at fortælle nogen om det og også fortælle, hvor du har det liggende. Ellers risikerer du, at det ikke bliver fundet, eller at det først dukker op, når arven er delt ud.

Når gode råd er rigtig dyre

af | jan 14, 2020

Når gode råd er rigtig dyre

Gældssanering er en ordning, hvor din gæld kan blive slettet eller sat ned. Hvis gælden bliver sat ned, bliver der lavet en afdragsordning for resten af gælden.

Betalingen sker normalt som en afdragsordning, hvor du skal betale beløbet med månedlige afdrag over en periode på normalt 5 år. Du skal indsætte det månedlige afdrag på en særlig konto, og én gang om året fordeles beløbet til dine kreditorer i forhold til deres tilgodehavende. I nogle få tilfælde kan den, der skylder penge væk, få et familielån eller et arveforskud og betale det hele på én gang.

Mange tror, at man altid kan få gældssanering, hvis man skylder nok væk. Sådan er det ikke altid, der er et sæt spilleregler, der skal overholdes.

Og husk, at en gældssanering ikke er en ”gavebutik”. En gældssanering er som ordet beskriver, en sanering af gælden, så gælden nedsættes til noget, man kan betale.

Har du fået gældssanering, er økonomien lagt i faste rammer, og der er ikke noget i overskud til ”sjov og ballade” Beløbet, som du skal betale, fastsættes, så du har et bestemt rådighedsbeløb og et beløb til dækning af faste udgifter til f.eks. til husleje, el, vand og varme, bidrag til a-kasse, børnepasning og medicin. 

Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende og er gået konkurs, gælder særligt fordelagtige muligheder for gældssanering.

Ansøgning

Du finder både vejledning og ansøgningsskemaer på hjemmesiden: www.domstol.dk

Du skal indsende en ansøgning til skifteretten, og det er der, man afgør, om du opfylder betingelserne for at få en sanering.

Sammen med ansøgningen skal du indsende :

  • kopi af årsopgørelser fra SKAT for de seneste 3 år
  • kopi af forskudsopgørelser for de seneste 2 år
  • lønsedler/pensionsmeddelelser eller anden dokumentation for de seneste 3 måneders indtægt

Derefter vil skifteretten afgøre, hvor meget du kan få eftergivet, og hvor meget du skal betale om året i de kommende 3-7 år (oftest 5 år), hvorefter du er helt gældfri.

Hvordan?

Som udgangspunkt l vil retten trække dine boligudgifter, det vil sige husleje, el, vand og varme, fra dine indtægter. Derudover trækkes et rådighedsbeløb fra til kost, tøj mv.

Resten af dit månedlige overskud vil blive fordelt ligeligt til dine kreditorer over de kommende år.

Der tages også dog hensyn til antallet af børn og om man har andre nødvendige fornødenheder, som f.eks. medicin.

Rådighedsbeløb gældssanering 2016

Det månedlige rådighedsbeløb udgør 6.020,- for enlige og 10.210,- samlet for ægtefæller/samlevende.

For hvert barn udgør det månedlige rådighedsbeløb:

  • 1.640 kroner indtil det fyldte 2. år
  • 2.100 kroner indtil det fyldte 7. år
  • 3.020 kroner indtil det fyldte 18. år

Praktisk information

Det er gratis at indgive ansøgning om gældssanering til skifteretten. Udgifterne til skifterettens medhjælper – en advokat – vil normalt blive betalt af statskassen.

Hvis du har henvendt dig til en advokat, en revisor eller en anden privat rådgiver for at få hjælp i sagen, skal du selv betale udgiften hertil.

 Alle, der får godkendt en gældssaneringssag, bliver registreret i RKI (max. 5 år)

Hvis du har fået en gældssanering, er det kun hvis du ikke overholder betalingsdelen, at gælden kan genopstå. Uanset hvor meget dine indtægter stiger, om du arver, vinder i Lotto eller andet, så ændrer det ikke på afgørelsen om hvor meget du skal betale af på din gæld.

Den ”almindelige” model

Du skal have fast arbejde, 37 timer om ugen og stabil indkomst

Du skal have stabile boligforhold

Perioden for afdrag til kreditorer er typisk 5 år, hvorefter du er gældfri

Gældssanering i konkurs

Du behøver ikke at være lønmodtager og din indkomst behøver ikke at være stabil.

Du behøver ikke at have stabile boligforhold.

Perioden for afdrag til kreditorer er typisk 3 år, hvorefter du er gældfri.

Hvis dine økonomiske forhold forbedres i perioden på de 3 år, ændres budgettet, så en eventuel øget indtjening kommer kreditorerne til gode.