Realkreditforeninger kan hæve bidrag på eksisterende lån. Grund til bekymring?
Kreditforeningernes begrundelse for at hæve bidragssatserne var blandt andet, at kravene til deres pengebeholdning i forhold til udlån var blevet strengere, og fordi de ville påvirke deres kunder til at søge væk fra afdragsfrie lån, som efter finanskrisen er blevet vurderet som ”risikable”. De påstod, at de nye krav, som er kommet til kreditforeningernes sammensætning af lån (mængden af lån med og uden afdrag f.eks.), var baggrund for deres beslutning om at pålægge yderligere bidrag på de mere risikable lån, såsom de populære lån med afdragsfrihed.
Retten gav kreditforeningerne medhold i alle tre sager, men sagsøgerne har valgt at anke deres sager til højesteret. Man kunne frygte, at kreditforeningerne med disse afgørelser har fået åbnet et slaraffenland, hvor de kan ændre bidragssatserne efter deres egen lyst.
Det ser heldigvis ikke ud til at være tilfældet. Retten lagde stor vægt på flere kriterier, som skal være opfyldt, før der er adgang til at ændre bidragssatserne for realkreditforeningerne.
For det første skal det stå direkte i aftalerne med husejerne. I samtlige aftaler, som indgik i retssagerne, var det skrevet flere steder i dokumenterne underskrevet af husejerne, at kreditforeningen kunne ændre bidragssatserne. Det kan være svært at forhandle med et realkreditinstitut om vilkårene i sit lån, men man kan således føle sig sikker, hvis man alligevel har held til at få en aftale, hvor det enten ikke er skrevet ind, eller hvor det modsatte er angivet.
For det andet må muligheden for ændring af satserne ikke være ”vilkårlig”. Det vil sige, at den skal være bundet til en række konkrete områder, som alle skal være klare for husejere, inden lånet indgås. Dette er et krav fra Finanstilsynet, der skal sikre, at husejere får mulighed for at vurdere, hvornår en bidragsændring er rimelig. Dette er dog fortsat temmelig kompliceret at finde ud af, hvilket også blev påtalt i retssagerne.
Indtil det bliver gjort mere overskueligt, er det derfor en fordel at kontakte en advokat eller anden rådgiver, som kender området og retsstillingen, hvis man oplever en ændring af sine bidragssatser.
Der er derudover en række mindre kriterier, som også har haft en betydning i afgørelserne, men som ikke nævnes her.
I stedet gives ”input” til, hvad man skal tænke over, når man skal vælge realkreditlån. Realkreditterne har indtil videre primært ændret bidragssatserne på lån med afdragsfrihed eller variabel rente. Med variabel rente menes også lån, hvor renten kun lægges fast for en periode, som f.eks. F5 lån. Hvis man ønsker at undgå, eller i hvert fald have så små bidragsændringer som muligt, så vil et fastforrentet lån med afdrag være bedre sikret mod bidragsændringer end andre låntyper.
Det kan også være en fordel at begynde at behandle sit lån som en hvilken som helst anden ydelse, vi køber, og bruge bidragssatserne aktivt som et konkurrenceparameter. Det kan gøres ved at indhente tilbud fra og forhandle med mere end én kreditforening ad gangen, hvor der ikke kun kigges på låneomkostningerne, men også forhandles med realkreditforeningerne om en sikring mod bidragsændringer.
Bidragsændringer er formentlig kommet for at blive, selvom de specifikke sager er blevet anket til højesteret, og de derfor ikke er endeligt afgjorte endnu.
Dette betyder dog ikke at man som husejer skal finde sig i hvad som helst. Derfor er det vigtigt som ejendomsejer at holde øje med, om realkreditterne holder sig til kun at ændre bidragssatserne, når der er baggrund for det.
Det kan derfor være en fordel at kontakte en advokat eller andre rådgivere, hvis man oplever bidragsstigninger. Husk i den sammenhæng at din bankrådgiver er ansat af banken, som i mange tilfælde ejer realkreditforeningerne. Derfor vil en bankrådgiver ofte have svært ved udelukkende at være på din side.
