Realkreditforeninger kan hæve bidrag på eksisterende lån. Grund til bekymring?

Kreditforeningernes begrundelse for at hæve bidragssatserne var blandt andet, at kravene til deres pengebeholdning i forhold til udlån var blevet strengere, og fordi de ville påvirke deres kunder til at søge væk fra afdragsfrie lån, som efter finanskrisen er blevet vurderet som ”risikable”. De påstod, at de nye krav, som er kommet til kreditforeningernes sammensætning af lån (mængden af lån med og uden afdrag f.eks.), var baggrund for deres beslutning om at pålægge yderligere bidrag på de mere risikable lån, såsom de populære lån med afdragsfrihed.

Retten gav kreditforeningerne medhold i alle tre sager, men sagsøgerne har valgt at anke deres sager til højesteret. Man kunne frygte, at kreditforeningerne med disse afgørelser har fået åbnet et slaraffenland, hvor de kan ændre bidragssatserne efter deres egen lyst.

Det ser heldigvis ikke ud til at være tilfældet. Retten lagde stor vægt på flere kriterier, som skal være opfyldt, før der er adgang til at ændre bidragssatserne for realkreditforeningerne.

For det første skal det stå direkte i aftalerne med husejerne. I samtlige aftaler, som indgik i retssagerne, var det skrevet flere steder i dokumenterne underskrevet af husejerne, at kreditforeningen kunne ændre bidragssatserne. Det kan være svært at forhandle med et realkreditinstitut om vilkårene i sit lån, men man kan således føle sig sikker, hvis man alligevel har held til at få en aftale, hvor det enten ikke er skrevet ind, eller hvor det modsatte er angivet.

For det andet må muligheden for ændring af satserne ikke være ”vilkårlig”. Det vil sige, at den skal være bundet til en række konkrete områder, som alle skal være klare for husejere, inden lånet indgås. Dette er et krav fra Finanstilsynet, der skal sikre, at husejere får mulighed for at vurdere, hvornår en bidragsændring er rimelig. Dette er dog fortsat temmelig kompliceret at finde ud af, hvilket også blev påtalt i retssagerne.

Indtil det bliver gjort mere overskueligt, er det derfor en fordel at kontakte en advokat eller anden rådgiver, som kender området og retsstillingen, hvis man oplever en ændring af sine bidragssatser.

Der er derudover en række mindre kriterier, som også har haft en betydning i afgørelserne, men som ikke nævnes her.

I stedet gives ”input” til, hvad man skal tænke over, når man skal vælge realkreditlån. Realkreditterne har indtil videre primært ændret bidragssatserne på lån med afdragsfrihed eller variabel rente. Med variabel rente menes også lån, hvor renten kun lægges fast for en periode, som f.eks. F5 lån. Hvis man ønsker at undgå, eller i hvert fald have så små bidragsændringer som muligt, så vil et fastforrentet lån med afdrag være bedre sikret mod bidragsændringer end andre låntyper.

Det kan også være en fordel at begynde at behandle sit lån som en hvilken som helst anden ydelse, vi køber, og bruge bidragssatserne aktivt som et konkurrenceparameter. Det kan gøres ved at indhente tilbud fra og forhandle med mere end én kreditforening ad gangen, hvor der ikke kun kigges på låneomkostningerne, men også forhandles med realkreditforeningerne om en sikring mod bidragsændringer.

Bidragsændringer er formentlig kommet for at blive, selvom de specifikke sager er blevet anket til højesteret, og de derfor ikke er endeligt afgjorte endnu.

Dette betyder dog ikke at man som husejer skal finde sig i hvad som helst. Derfor er det vigtigt som ejendomsejer at holde øje med, om realkreditterne holder sig til kun at ændre bidragssatserne, når der er baggrund for det.

Det kan derfor være en fordel at kontakte en advokat eller andre rådgivere, hvis man oplever bidragsstigninger. Husk i den sammenhæng at din bankrådgiver er ansat af banken, som i mange tilfælde ejer realkreditforeningerne. Derfor vil en bankrådgiver ofte have svært ved udelukkende at være på din side.

BNBO er ”Boringsnære

Beskyttelsesområder”

BNBO er en arealudpegning omkring en indvindingsboring tilhørende en almen vandforsyning. Udpegningen er foretaget for at sikre drikkevandet.

Udpegningerne fremgår af kommunens indsatsplan og er ikke ens i alle kommuner, men afhænger af forskellige parametre og kommunens beslutninger.

Iflg. miljøbeskyttelseslovens § 24 har kommunen, efter en konkret vurdering, mulighed for at give et påbud eller forbud i de udpegede områder.

Miljøbeskyttelsesloven foreskriver desuden et beskyttelsesareal i en cirkel med radius på 25 m omkring boringen.

Inden for BNBO kan der nedlægges forbud mod eller gives påbud om:

Oplag og håndtering af kemikalier, herunder olie- og benzinprodukter, opløsningsmidler, samt salt, pesticider og gødning:

• Vaskepladser til brug for landbrugsdrift og anden erhvervsmæssig anvendelse.
• Aktiviteter, anlæg eller forhold med henblik på at forebygge eller forhindre uheld, overdosering eller fejlanvendelse af kemikalier, herunder olie- og benzinprodukter, opløsningsmidler, samt salt, pesticider og gødning.
• Anvendelse af pesticider på afgrøder, gårdspladser, fodboldbaner m.m. med henblik på at forebygge spild, uheld og fejldoseringer.
• Etablering af jordvarmeanlæg, oplag af kemikalier i miljøcontainer, herunder olie- og benzin-produkter, opløsningsmidler samt salt, pesticider og gødning.

Sker der rådighedsindskrænkninger i BNBO er der, ligesom ved indsatsplaner, regler om fuld erstatning.

Der foreligger en vejledning til landmanden om BNBO, udarbejdet af SEGES. Vejledningen han fås ved henvendelse til TELLUS Advokater eller SEGES.

Grundejer – med pligt til snerydning og glatførebekæmpelse – blev ikke erstatningsansvarlig for en lejers fald på gangareal.

En ældre dame A faldt den 18. januar 2014 omkring kl. 14.30 på et gangareal ud for sin bolig. Hun forklarede i retten, at hun lørdag den 18. januar 2014 havde hun været til begravelse kl. 12.00. Hun blev kørt af veninden Bente, og de kørte hjem fra højtideligheden ca. kl. 14.30. Hun forklarede videre, at man kunne se sneen fyge hen over vejen ude fra markerne. Det var ganske meget sne. Det gjaldt både på vejen ud og hjem. Det var en dag med isslag. Efter A var sat af på bopælen, faldt A. Efterfølgende blev hun erklæret 35% invalid. Hun krævede i erstatning kr. 264.370,00.

Boligselskabet påstod frifindelse.

A ville have erstatning og nedlagde påstand om, at boligselskabet, B, som hun boede til leje hos, skulle anerkende at være erstatningsansvarlig for faldulykken.

Retten udtalte, at  efter bevisførelsen, herunder oplysninger fra Danmarks Meteorlogiske Institut, blev det lagt til grund, at der den 18. januar 2014 i området, hvor A’s bolig var beliggende, hele dagen var et vejr med frost, sporadisk nedbør i form af sne og middelvind varierende mellem frisk vind til hård kuling, og at der var kraftig snefygning. Endvidere udtalte retten, at med et så voldsomt vejr findes der ikke grundlag for at antage, at yderligere glatførebekæmpelse ville have haft virkning.

På denne baggrund fandtes boligselskabet B som grundejer i tilstrækkeligt omfang at have opfyldt sin pligt til snerydning og glatførebekæmpelse, da boligselskabet B om morgenen den 18. januar 2014 havde iværksat rydning og bekæmpelse af glatføre og grundet vejrforholdene genoptog rydningen og bekæmpelsen den 19. januar 2014. B havde derfor ikke handlet ansvarspådragende over for A.

Adoptionens retsvirkninger

Når et barn bliver adopteret, skifter det juridisk set familie. Adoptivforældrene får forældremyndighed og forsørgerpligten over barnet, og barnet får arveret efter adoptivforældrene og deres familie.

Barnet er ikke længere arving i sin biologiske familie. Hvis f.eks. de biologiske forældre ønsker, at barnet stadig skal have arveret efter dem, skal de derfor oprette testamente.

Gamle regler

Reglerne om adoption har ikke altid været sådan. Hvis adoptionen er sket mellem 1923 og 1957, har barnet arveret efter både sin biologiske familie og efter sine adoptivforældre.

I 1957 var der dog mulighed for, at adoptivforældrene kunne bede om, at gamle adoptioner fik samme virkning, som de, der var foretaget i 1957 eller senere. Hvis det er sket, er ændringerne i adoptionen registreret hos Socialministeriets Ankestyrelse.

Adoptioner, som er sket før 1923, har ingen virkninger med hensyn til arveret. Barnet beholder altså sin arveret efter den biologiske familie og havde ingen arveret efter sine adoptivforældre og deres familie.